杭價(jià)服[2009]68號(hào)
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)價(jià)格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條 杭州市各級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）秩序維護(hù)以及車輛停放管理；
（五）協(xié)助做好安全防范工作；
（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；
（七）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
第九條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等因素適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在公布的相應(yīng)等級(jí)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度內(nèi)，通過招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門備案。其中通過招標(biāo)確定的，報(bào)市價(jià)格主管部門備案；通過協(xié)議確定的，報(bào)物業(yè)所在區(qū)價(jià)格主管部門備案。
第十條 普通住宅小區(qū)擬定前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)內(nèi)容、水平超出《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》（甲級(jí)）要求，按甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮后仍未能補(bǔ)償成本并取得合理報(bào)酬的，建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，提出前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市價(jià)格主管部門確認(rèn)后實(shí)施招標(biāo)，未實(shí)行招標(biāo)的報(bào)物業(yè)所在區(qū)價(jià)格主管部門確認(rèn)。未經(jīng)價(jià)格主管部門確認(rèn)的，不得突破甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 規(guī)劃分期開發(fā)的普通住宅小區(qū)，同時(shí)滿足以下條件的，后期項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)價(jià)格主管部門確認(rèn)后可作適當(dāng)調(diào)整：
1、小區(qū)實(shí)行分期開發(fā)，可實(shí)行獨(dú)立管理；
2、后期項(xiàng)目與首期項(xiàng)目可以預(yù)售（銷售）時(shí)間間隔超過兩年；
3、前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期；
4、未與購房者約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十二條 普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅以經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓為主的，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得高于丙級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十三條 為及時(shí)掌握物業(yè)服務(wù)成本收支情況，市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門于每年一季度選擇一定數(shù)量的有代表性的住宅小區(qū)作為成本監(jiān)審對(duì)象，對(duì)其物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行監(jiān)審。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí)提供服務(wù)成本，不得弄虛作假。
第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》選用菜單式服務(wù)，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
（四）辦公費(fèi)用；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（七）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
第十七條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按不超過所在小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅用途的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按照非住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十九條 前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的電費(fèi)可以單獨(dú)按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其它部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。相應(yīng)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金中列支的，收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以業(yè)主為收費(fèi)對(duì)象的原則確定。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除政府部門有規(guī)定的外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)中的停車收費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等按價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 對(duì)物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。
因裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與裝修單位（裝修人）協(xié)商確定一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過后統(tǒng)一修復(fù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護(hù)費(fèi)、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)等（遺失補(bǔ)證除外）。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形 式、收費(fèi)依據(jù)、機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第二十八條 違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。
第二十九條 本辦法由杭州市物價(jià)局會(huì)同市房管局負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣（市）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，可根據(jù)各地的實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則。
第三十一條 本辦法自2009年5月1日起執(zhí)行。杭州市物價(jià)局、杭州市房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（杭價(jià)服[2005]307號(hào)）同時(shí)廢止。
附件1：
杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)(甲級(jí))